Можно ли построить дом на землях сельхозназначения

Многие задают вопрос: можно ли строить «коттеджный» поселок на дачных землях? Давайте вместе разберемся в этом вопросе.

Ст. 81 Земельного кодекса РФ «Предоставление земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства» уже из своего названия прямо указывает на возможность строительства на дачных землях.

В п. 2. ст. 81 Земельного Кодекса РФ говорится: «Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Крыша в чистом поле

В ст. 1, абзац 4 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» сказано: «дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем, хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля».

В Земельном Кодексе РФ используется термин «дачное строительство», а ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» термин «дачное хозяйство». По мнению большинства юристов понятие «хозяйство» более емкое и включает в себя кроме всего прочего и «строительство». Главной целью ведения «дачного хозяйства» является отдых граждан (!), которые имеют право (но не обязанность!) заниматься на дачном участке помимо отдыха выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

Законодатели не случайно разделили такие понятия, как «жилое строение без права регистрации проживания в нем» и «жилой дом с правом регистрации проживания в нем».

Термин «коттедж» и производные от него термины «коттеджный поселок» и «коттеджное строительство» в последнее время у всех на слуху. По своему смыслу слово «коттедж» соответствует юридическому понятию «жилой дом», который применяется во многих федеральных законах, например в ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Применительно к строительству на землях, выделенных для ведения дачного хозяйства, мы настоятельно рекомендуем руководствуясь ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» при оформлении разрешительной и иной документации для строительства вместо привычного слова «коттедж» употреблять юридически выверенный термин «жилой дом с правом регистрации проживания в нем», а вместо словосочетания «коттеджный поселок» — термин «дачный поселок». Хотя употребление словосочетания «дачный коттеджный поселок» тоже вполне приемлемо.

Можно использовать термин «дачный поселок организованной застройки», а при оформлении разрешительных документов сразу предусмотреть, что «проект организации и застройки территории дачного некоммерческого объединения граждан» предусматривает строительство «жилых домов с правом регистрации проживания в нем». По сути это и есть «коттеджный поселок» в привычном понимании.

Многих потенциальных покупателей земельных участков, выделенных для ведения дачного хозяйства (строительства) отпугивает то обстоятельство, что указанные земли относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и в этой связи якобы попадают под какой-то особый контроль. Ответ на эти сомнения дает ст.1 абзац 2 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где указано: «действие настоящего закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом российский Федерации».

Как мы показали выше в соответствии со ст. 81 Земельного кодекса РФ оборот земель, выделенных для ведения дачного хозяйства, регулируется нормами ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Таким образом на землях, выделенных для ведения дачного хозяйства (строительства) можно:

  • строить жилой дом с правом регистрации проживания в нем, хозяйственные строения и сооружения;
  • осуществлять строительство как в индивидуальном порядке, так и через некоммерческое объединение граждан в форме партнерства, кооператива или товарищества.

Важно отметить, что дачные земли, оставаясь землями сельскохозяйственного назначения, позволяют нести небольшие расходы по их содержанию по сравнению с землями других категорий, ввидунезначительных ставок земельного налога. В этом смысле инвестиционная привлекательность земель для ведения дачного хозяйства (строительства) пока не имеет себе равных.
В заключении уместно отметить, что ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с юридической точки зрения является хорошо проработанным и выверенным законом. Видно, что депутаты Госдумы при работе над ним постарались. Думаем — это не случайно, так как по нашим наблюдениям значительная доля элитных подмосковных «коттеджных поселков» построена именно на дачных землях.

Статья 14. Предоставление земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства

(в ред. Федерального от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1. Предоставление земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Предельный размер земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и может быть предоставлен в безвозмездное пользование садоводческому или огородническому некоммерческому объединению, не может превышать площадь, рассчитанную как сумма площади садовых или огородных земельных участков и площади земельных участков, подлежащих отнесению к имуществу общего пользования.

В целях определения предельного размера земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и может быть предоставлен в безвозмездное пользование садоводческому или огородническому некоммерческому объединению, площадь садовых или огородных земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого объединения, определяется как произведение количества членов указанного объединения и установленного предельного максимального размера таких земельных участков. Площадь земельных участков, подлежащих отнесению к имуществу общего пользования, определяется в размере двадцати пяти процентов площади садовых или огородных земельных участков, определенной по правилам, предусмотренным настоящим пунктом.

Дом на сельхозземлях. Что ждет владельца?

Земельные участки, образованные в соответствии с проектом межевания территории из земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению, предоставляются членам такого объединения в соответствии с распределением образованных или образуемых земельных участков в собственность или аренду без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Садовые, огородные или дачные земельные участки предоставляются в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

4. Распределение образованных или образуемых земельных участков между членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, которым земельные участки предоставляются в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, с указанием условных номеров земельных участков согласно проекту межевания территории осуществляется на основании решения общего собрания членов соответствующего объединения (собрания уполномоченных).

ЗК РФ Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 02.07.2013 N 148-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

казачьими обществами;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.

(в ред. Федерального закона от 27.06.2018 N 164-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства, реконструкции дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, и использование таких земельных участков и (или) земель для строительства, реконструкции, капитального или текущего ремонта, эксплуатации сооружений, указанных в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на основании публичного сервитута осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

(п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

3. Использование земель сельскохозяйственного назначения допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

(п. 3 введен Федеральным законом от 24.07.2009 N 209-ФЗ; в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 206-ФЗ)

(см.

Строительство жилого дома на землях сельхозназначения

текст в предыдущей )

4. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, за исключением случаев размещения линейных объектов в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи.

(п. 4 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 354-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

Ст. 78 ЗК РФ. Использование земель сельскохозяйственного назначения

Можно ли строить дом на земле сельскохозяйственного назначения?

Tulip » Вс дек 14, 2008 16:19

Уважаемый Калинин!
Я снова задалась целью изменить разрешенное использование (назначение) земельного участка с "для ведения огородничества" на другое. Прошу Вашего совета в отношении выбора вида разрешенного использования "ИЖС", "ЛПХ" или "под дачное строительство". Разница между "ИЖС" и "ЛПХ" понятна, а что значит третье? Моя цель пока — провести газ или электричество к уже имеющемся на участке летнему щитовому домику, потом строительство жилого дома, при этом возможность регистрации в нем не так важна.
Еще вопросы в отношении процесса изменения вида разрешенного использования — изменилось ли что-нибудь в законодательстве или практике с прошлого года? Насколько я поняла из Ваших прошлых ответов на подобные вопросы, мои действия должны быть следующими:
1. Обратиться в ОМС с заявлением о предоставлении документа, подтверждающего возможность изменения имеющегося разрешенного использования земельного участка на другое разрешенное. В моем случае это Администрация Вороновского с.о. Подольского района
2. Если ответ положительный обращаюсь с заявлением в Роснедвижимость, а если ответ отрицательный??? Можно ли что-то сделать в таком случае????

Большое спасибо за все ответы!

Для удобства копирую Ваш ответ на подобный вопрос:
"В абзаце втором пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, то есть возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодательством в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий.
Согласно пункту 6.2.17 Порядка ведения Государственного реестра земель (раздел "Земельные участки"), утвержденного Приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 15.06.01 № П/119 (в редакции Приказа от 29.07.02
№ П/301), сведения о разрешенном использовании (назначении) вносятся в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается данное разрешенное использование. Если разрешенное использование не установлено, записывается цель предоставления, указанная в акте органа власти о предоставлении земельного участка.
На практике, для изменения разрешенного использования заинтересованное лицо обращается в ОМС с заявлением о предоставлении документа, подтверждающего возможность изменения имеющегося разрешенного использования земельного участка на другое разрешенное.
Подтверждающий документ из ОМС говорит о том, что у интересующего Вас земельного участок можно изменить разрешенное использование без нарушения существующего или планируемого зонирования территории.
Далее обращаетесь в отдел Роснедвижимости с заявлением о смене разрешенного использования с приложением документа ОМС и регистрируете свое право на земельный участок в регистрирующем органе."

Tulip Сообщения: 5Зарегистрирован: Чт сен 20, 2007 23:57

Вернуться к началу

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН" СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ.

Постановление Конституционного суда от 30 июня 2011 г. N 13-П о регистрации по месту жительства на ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗ НАЗНАЧЕНИЯ

Многие задают вопрос: можно ли строить "коттеджный" поселок на дачных землях? Давайте вместе разберемся в этом вопросе.

Ст. 81 Земельного кодекса РФ "Предоставление земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства" уже из своего названия прямо указывает на возможность строительства на дачных землях.

В п. 2. ст. 81 Земельного Кодекса РФ говорится: "Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

В ст. 1, абзац 4 Федерального Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" сказано: "дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем, хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля".

В Земельном Кодексе РФ используется термин "дачное строительство", а ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" термин "дачное хозяйство". По мнению большинства юристов понятие "хозяйство" более емкое и включает в себя кроме всего прочего и "строительство". Главной целью ведения "дачного хозяйства" является отдых граждан (!), которые имеют право (но не обязанность!) заниматься на дачном участке помимо отдыха выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

Законодатели не случайно разделили такие понятия, как "жилое строение без права регистрации проживания в нем" и "жилой дом с правом регистрации проживания в нем".

Термин "коттедж" и производные от него термины "коттеджный поселок" и "коттеджное строительство" в последнее время у всех на слуху. По своему смыслу слово "коттедж" соответствует юридическому понятию "жилой дом", который применяется во многих федеральных законах, например в ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Применительно к строительству на землях, выделенных для ведения дачного хозяйства, мы настоятельно рекомендуем руководствуясь ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" при оформлении разрешительной и иной документации для строительства вместо привычного слова "коттедж" употреблять юридически выверенный термин "жилой дом с правом регистрации проживания в нем", а вместо словосочетания "коттеджный поселок" — термин "дачный поселок". Хотя употребление словосочетания "дачный коттеджный поселок" тоже вполне приемлемо.

Можно использовать термин "дачный поселок организованной застройки", а при оформлении разрешительных документов сразу предусмотреть, что "проект организации и застройки территории дачного некоммерческого объединения граждан" предусматривает строительство "жилых домов с правом регистрации проживания в нем". По сути это и есть "коттеджный поселок" в привычном понимании.

Многих потенциальных покупателей земельных участков, выделенных для ведения дачного хозяйства (строительства) отпугивает то обстоятельство, что указанные земли относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и в этой связи якобы попадают под какой-то особый контроль. Ответ на эти сомнения дает ст.1 абзац 2 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", где указано: "действие настоящего закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом российский Федерации".

Как мы показали выше в соответствии со ст. 81 Земельного кодекса РФ оборот земель, выделенных для ведения дачного хозяйства, регулируется нормами ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Таким образом на землях, выделенных для ведения дачного хозяйства (строительства) можно:

— строить жилой дом с правом регистрации проживания в нем, хозяйственные строения и сооружения;
— осуществлять строительство как в индивидуальном порядке, так и через некоммерческое объединение граждан в форме партнерства, кооператива или товарищества.

В заключении уместно отметить, что ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" с юридической точки зрения является хорошо проработанным и выверенным законом. Видно, что депутаты Госдумы при работе над ним постарались.

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ

Думаем — это не случайно, так как по нашим наблюдениям значительная доля элитных подмосковных "коттеджных поселков" построена именно на дачных землях.

В нашем случае, 6 ноября 2009 года в кабинете у руководителя службы по контролю в области градостроительной деятельности Красноярского края Константина Шумова состоялось совещание по нашему поселку и с того момента начата процедура присоединения нашего поселка к землям поселений д. Бугачево. В ближайшее время мы присоединимся.

И ещё: многие юристы и все средства массовой информации постоянно говорят о том, что "Конституционный суд разрешил прописку на дачах", во первых — институт прописки в России отменен ещё в 1991 году (сейчас возможна регистрация по месту жительства), во вторых не на "дачах", а на садовом участке. Ссылка на текст этого решения приведен ниже, в нём констатируется факт возможности регистрации на дачной земле.

Федеральный закон от 15 апреля 1998 №66 Извлечения из текста закона

Класификатор видов разрешенного использования земель сельхозназначения.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *